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みんなの質問にスタナビが答えるよ!

このページでは、みなさまが不動産取引で気になることを Q&A形式 でお答えしています。
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case1 不動産投資って、大丈夫? 不動産投資のメリット・デメリット!!

最近、将来の事を考えて投資用の不動産を購入しようか迷っています。
不動産は他の投資商品に比べると安定している気がするのですが、
値段が高額なのでいざ購入を検討するとなると不安になります。
不動産投資のメリット・デメリットを詳しくお聞かせ下さい。

不動産投資は、「借入をどれだけ行うか」、「借入期間はどのぐらいか」
「現金(頭金)はどれだけ用意するか」 で、内容が随分変わってきます。


参考例
(中古物件5000万円(利回り10%)を15年ローンで購入する場合)

現金500万円用意する場合

  年間家賃収入 約500万円
  年間返済額   約380万円
  諸経費     約130万円
  トータル   -10万円

現金1000万円用意する場合

  年間家賃収入 約500万円
  年間返済額   約340万円
  諸経費     約130万円
  トータル    +30万円

※諸経費には、物件の空室損失が含まれています。

上記のように現金(頭金)の額が異なるだけでも、収支計画が違ってきます。
このようなローン計画や収支状況をよく吟味して、 お客様に合ったバランスの良い物件を選べば、 不動産は将来的に良い資産になるでしょう。

しかし、人口減少や家賃低下等の将来的リスクも必ず考慮する必要があります。

参考例Ⅱ
(上記の参考例:中古物件5000万円(利回り10%)を15年ローンで購入する場合、頭金1000万円のケース)

上記の参考例で5年後に空室率が20%低下する場合

  年間家賃収入 約500万円
  年間返済額   約340万円
  諸経費     約175万円
  年間トータル -15万円

上記の参考例で5年後に家賃が20%低下する場合

  年間家賃収入 約400万円
  年間返済額   約340万円
  諸経費     約130万円
  年間トータル -70万円

実際に入居率や家賃が下がることもありますので、ご注意ください。

case2 不動産投資はずっと安定した収入が得れるの?

投資物件を購入してから、購入時と同じ収益がずっと続くのか心配しています。
何か良いアドバイスをいただけないでしょうか?

現在は、人々の生活スタイルやワークスタイルが多様化しているので、 消費者に受け入れられる建物をどのように運営していくかが最重要です。  
また、建物価値も年が経つごとに下がってくるので、その分を考慮した収支計算を行う方が望ましいです。

case3 教えて! 不動産投資にかかる経費

投資物件を購入してからも維持管理費が必要とのことですが、 具体的にどんな出費があるのか教えてください。


不動産の維持費には、税金(固定資産税・都市計画税),広告費,修繕積立金,清掃費用,改装費用,共用部維持管理費(廊下・エントランス・階段等), などがあります。

case4 不動産の有効活用について

会社所有の空地があるのですが、売却した方がいいかを検討しています。
何か良い有効活用のアイデアがあれば教えてください?

遊休地に関しては、実際に現地で確認しないと判断は難しいです。
ただ、賃貸で貸せるなら賃貸プランと売却プランとの比較を行う方が望ましいでしょう。
また、自社の駐車場や倉庫として利用できる場合や、マンションを建築して採算が合うケースもあります。

case5 教えて! 投資用物件の融資について

不動産投資初心者です。投資用物件は、最長何年のローンが組めるのでしょう!?

金融機関によって異なりますが、不動産投資物件の場合には築年数と
物件の構造によって融資を受けられる年数が異なります。 
例えば、「鉄筋コンクリート造り」では新築から最長で40年、
「鉄骨造り」では35年、「木造」では20年と基準があります。

下記の例をご参照ください。
 (例) 鉄骨造り 築年数10年 の物件のケース
     ※金融機関により借入年数は異なりますので、ご了承ください。
     鉄骨造りの場合は、最長35年借入できますが、
     今回の物件では10年経過しているので
     35年-10年 = 25年 で、最長25年の借入が可能です。

このように投資用物件は、一般の住宅と異なり築年数がとても重要になります。

case6 教えて! 投資用物件の融資について②

次にまた融資の件で、ご質問です!
投資用物件は、物件価格のどれぐらいまで借入できるのでしょう!?

こちらも前回のご質問同様、金融機関によって異なりますが、
一般的には物件価格の最低1割から2割は必要と言われています。
基本的には、金融機関独自の評価額によって借入可能金額を算出いたします。
その際に、物件の遵法性や収益性も評価の基準になるので、
どの物件も同じ扱いではありません。

case7 不動産投資って、大丈夫? 不動産投資のメリット・デメリット!! ②

先程の家賃が下がるケースや、空室率が上がるケースがあるということはわかりました。
その他、メリット・デメリットはありますか? あれば教えて下さい??

不動産投資は、株や債券などの他の金融商品と違い、流動性・換金性に乏しい商品です。
現在のような不況下では、昨日・今日、すぐに売却できるわけではないので、
短期保有には適していないかもしれません。 
ただ、株や債券などの金融商品ほど、市場の影響ですぐに金額が上下しないのも
不動産の特徴です。
投資信託でも最近は、REIT(不動産投資信託)を組み込んだ商品が
多数販売されています。 
それだけ、不動産は中長期的に安定した収益がある商品ということなのでしょう。
ただ、年数が経過するごとに修繕費などの出費も掛かるので注意が必要です。

case8 教えて! 家賃滞納の入居者への対処方法

もう何ヶ月も家賃滞納をしている入居者がいて、困っています。
弁護士に相談しようか、迷っているのですが何か対処方法はありますか!?

家賃滞納を防ぐ一番の方法は、ご入居者に保証会社へ加入してもらうことです。
保証会社に加入していると、保証会社が家賃の肩代わりをしてくれます。
既に家賃を滞納している方への対応としては、ご入居者の状況をよく確認し、
保証人の方やご入居者様本人と今後についてよく話し合い、
いついつに滞納分を支払ってもらうかを確約しなくてはいけません。
弁護士に頼むと費用と時間が掛かるので、まずは自己努力で解決する方がいいでしょう。

case9 教えて! 不動産投資に掛かる経費 【税金について】

投資用不動産には多くの税金が発生するみたいですが、
どんな税金を支払わないといけないのでしょう!?
一般の不動産物件を購入する時よりも多く支払わなければいけない税金はありますか!?

投資用不動産は、一般の不動産を購入するのと同じく「不動産取得税」や「登録免許税」などの税金が必要になります。
投資用不動産だから特別に支払わなければいけない税金は特にありません。
ただし、「不動産取得税」などは住宅を購入する場合に軽減処置があり、
課税標準額から一定金額が控除されます。※築年数や面積によります。 
また、税率(不動産取得税)も住宅が3%に対し、住宅以外の場合は4%です。 
投資用物件の場合、物件価格が高額になるに合わせて印紙税などの税額も高くなる
ので、必然的に一般(住宅)の不動産よりも税金が高額になるケースが多いです。
税額やその他手数料などの経費は、必ず計算してから購入を検討した方が良いでしょう。

case10 教えて! 不動産投資にかかる経費 【リフォームについて】

先程の経費(Q&A3)の中で、改装費が気になります。
改装費用について、もう少し詳しくお聞かせください。

改装工事は、ご入居者様の室内改装と、廊下や外壁等の共用部改装に大きく分けられます。
室内改装工事はわりと頻繁に行われます。クロスや床の張替えなどは、ご入居者の入替時に通常行われ、トイレやキッチン等の修理工事などはご入居中にも発生します。 
外壁の塗装・防水工事やエレベーターの点検修理などの建物本体の共用部工事は、
頻繁に行われることはありませんが、大規模工事なので事前計画が必要となります。