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収益物件を探す実務的なポイントをご紹介します。収益物件を探す6つのポイント! 収益物件を探されている方は要チェック!!

  1. 収益物件を探すポイント その1:築年数そのポイントとは?
  2. 収益物件を探すポイント その2:検査済み証そのポイントとは?
  3. 収益物件を探すポイント その3:未払債務そのポイントとは?
  4. 収益物件を探すポイント その4:不動産からの収入そのポイントとは?
  5. 収益物件を探すポイント その5:不動産の維持管理そのポイントとは?
  6. 収益物件を探すポイント その6:不動産に掛かる経費そのポイントとは?

収益物件を探すポイントその1:築年数を確認!~収益物件を探す際には、まず築年数を調べないといけません!!

収益物件を探す際には、まず築年数を確認するのが好ましいでしょう。
建物には耐用年数という考え方があり、その年数は建物の用途によって異なります。
例えば、住居用の場合は鉄筋コンクリート(RC)造なら47年、鉄筋造なら34年、木造なら22年です。
不動産投資の場合には、用途による耐用年数を融資の基準にしている金融機関も多くあり、
築年数が古い物件は借入が難しくなるという根本的な問題があります。今後の維持管理を考えても、どの程度の年数が経っている物件か、必ず確認しましょう。

収益物件を探すポイントその2:検査済み証はありますか?~検査済み証をチェックしましたか???

検査済証とは、行政機関から発行される「物件の免許証」のようなものです。
建築する際に、どういう内容の建物かを行政機関に申請する必要があります(建築確認と言います)。建物の設計内容が行政基準や建築基準法をクリアしてはじめて、建築に取り掛かることができます。
また最後にも、申請通りの建物が建築されたかどうか行政の調査が入ります。
この最終調査で問題無ければ検査済み証が発行され、その建物は行政の許可を得た物件ということになります。
しかし、どういうわけか巷ではこの検査済み証を取得していない物件が数多く存在します。全てが違反建築を行っているわけではないのですが、建築確認時の内容と相違がある建物を建築した 場合などには再申請が必要なので、検査済み証を発行していないケースが多々あります。
このような検査済み証の無い建物は、銀行の融資が通りにくい傾向にあるので、必ず事前に検査済み証の有無を確認しましょう。 また、検査済み証の無い物件は違反建築を行っているケースも考えられますので、容積率等の超過が無いかや、用途が適正かなどの調査も同時に行いましょう。

収益物件を探すポイントその3:家賃滞納には要注意!!~こんな時には要注意!!家賃の未納金!!

収益物件には、利回りが良くても家賃等の債務を滞納している入居者が数多く存在する物件があります。
住居用だけに限らず、事業用不動産でもその物件に家賃を未納しているテナントがいないかどうかは、必ず確認しましょう。
また賃貸マンションの場合には、入居者が保証会社に加入しているケースも多いので、その契約内容や実際に保証会社に加入している方がどのぐらい居るのかも把握しておいた方が良いでしょう。
保証会社に加入している場合には、今後家賃の未払いが起こっても、一定の期間内なら保証会社が家賃を肩代わりしてくれます。また、入居者と家賃滞納に伴うトラブルによる訴訟等が起こった場合にも、保証会社が対応してくれるケースが多いです。

収益物件を探すポイントその4:現在の賃料や売上をきっちりと資料で把握!!~賃料や売上のデータは信用できますか?

過去に良い売上をあげていても、それが現在の売上だとは限りません。
収益物件を実際に購入する際には、表面上の利回りや売上だけではなく、その金額が本当の金額かどうかを契約書や明細書・決算書等で必ず確認するべきです。
賃貸マンション等の場合には、現在の入居者の条件が記載されている契約書を確認しましょう。
店舗や商業施設等は、売上のわかる毎日の明細書(POSデータ等)や決算書等(前テナントが法人の場合)を事前に入手して確認するのが望ましいです。(そのような確認書類が無い場合は、実際に現地に出向いて入居者やテナントの属性を自ら調査して確かめる方法もあります。)また、不況が続く中、現在の水準が今後も続くかどうかの保障はどこにもありません。今後の収益見通しについては、マーケットの調査等を行い、予測・分析するのが望ましいでしょう。

収益物件を探すポイントその5:資料からではわかりにくい、建物の管理状態~実際の建物はちゃんと維持管理されていますか?

ポイント1でもご案内したように、建物は構造によって耐用年数が変わります。
ただし、維持管理の状態により、築年数が同じでも鉄骨造が木造よりも劣化しているケースが存在します。建物の清掃や定期検査等がきっちり行われているか、償却時期が過ぎている給排水設備や空調設備等を使っていないか等も、実際に資料や現地を見て確認した方が望ましいでしょう。
また、改装工事や大規模修繕工事をいつ、どういった内容で行ったか等も、できる限り詳細に把握できると望ましいです。なぜなら、建物の維持管理費が今後の不動産収支計画に大きく影響するからです。
当然ながら、購入前にある程度の改修工事を行っている方が維持管理費は安くすみます。
(外装塗装工事や防水工事だけでもかなりの費用が掛かります。)
いずれにせよ、入居者は手入れの行き届いているビルに入りたいと考えるものです。
物件の維持管理状態は、今後の入居率にも大きく影響を及ぼす、とても重要な項目なのです。

収益物件を探すポイントその6:税金以外にも出ていく色々な経費~収支計画をどんぶり勘定していませんか?

ポイント4でお伝えした「賃料や売上をきっちりと把握」をしていても、出ていく経費を把握していないと、その物件から生まれる本当の利益がわかりません。
収益マンションなら、固都税や取得税、登録免許税等の税金や維持管理費、広告費、借入返済金など(多数項目有り)、出費がどれだけかかるのかを計算する必要があります。
店舗の場合には、人件費や原価、広告宣伝費など(多数項目有り)、色々と経費がかかってきます。人任せの試算や単純な利回りだけで判断してしまうのは、とても危険です。
また、現在の水準が今後も続くかどうかはわかりませんので、しっかりと収支計画を作成しましょう。

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